Договор долевого участия .Что такое ДДУ и для чего нужен ДДУ? Все что нужно знать про ДДУ

Договор долевого участия представляет собой документ, регулирующий отношения дольщика и застройщика. Согласно этому договору, приобретатели инвестируют в строительство здания, а строительная компания берёт на себя обязательство передать дольщикам квартиры, когда новостройка будет готова.

Что гарантирует заключение ДДУ?

  1. Защиту каждого дольщика от двойной продажи. Подписанный договор сразу же заносится в базу Росреестра, благодаря чему право на конкретный объект недвижимости покупателю гарантирует государство. Если мошенник попытается продать квартиру другому покупателю, Росреестр выявит нарушение при попытке повторной регистрации;
  2. Неустойку в случае просрочки. Если строительство затягивается сверх срока, указанного в ДДУ, покупатель имеет право получить неустойку, объем которой зависит от периода просрочки;
  3. Право на расторжение договора при несоблюдении застройщиком отдельных пунктов. Покупатель имеет право получить при расторжении всю внесенную сумму, а также компенсацию и процентные начисления за пользование привлеченными средствами;
  4. Прозрачные условия работы. Законодательство обязывает застройщика публиковать документацию по новостройке в общедоступных источниках, а также предоставлять свои реквизиты частным лицам по запросу.

Какие преимущества у долевого участия перед ЖСК?

  1. Несмотря на сложности, связанные со сбором документов, ДДУ является предпочтительным выбором, поскольку гарантирует прозрачность сделки и защищает дольщика от повторной продажи;
  2. Изначально цена при участии в жилищно-строительном кооперативе несколько ниже, чем при долевом участии. Однако в ЖСК могут взиматься дополнительные сборы, из-за которых полная стоимость может превысить фиксированную сумму по ДДУ.

Кто должен страховать ДДУ?

Законодательство обязывает застройщика страховать свои обязательства перед дольщиками. Все полученные от них средства он должен расходовать исключительно на строительство.

Как регистрируется ДДУ?

Для проведения данной процедуры необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Процедура включает следующие шаги:

Как убедиться, что регистрация подлинная?

Можно получить от застройщика копию ДДУ с записью о регистрации (или соответствующую расписку, если процесс регистрации не завершен). Также любому физическому лицу доступна возможность получить выписку из ЕГРП (потребуется предъявить паспорт и оплатить госпошлину).

Возможно ли расторжение ДДУ?

Да, возможны 4 варианта расторжения ДДУ:

В каждом из перечисленных случаев дольщик получает обратно вложенные деньги. Факт расторжения ДДУ подлежит обязательной регистрации.

Как происходит расторжение по соглашению сторон?

Если стороны пришли к консенсусу и договорились об условиях расторжения, проблем обычно не возникает. Однако застройщик может указать в соглашении невыгодные условия возврата денег (например, только после внесения оплаты другим дольщиком). Иногда это бывает просто длительный срок возврата (порядка года). Так застройщик стремится обеспечить свою финансовую безопасность, но если подписать такой документ, ускорить процесс получения денег будет уже невозможно.

Как дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?

Чтобы инициировать процесс одностороннего расторжения, необходимо отправить застройщику письменное уведомление. В заказном письме должно присутствовать само уведомление, расчетный лист с процентами (основой для расчетов служит официальная ставка рефинансирования) и реквизиты счета для получения денег.

Если компания не переводит средства в 20-дневный срок, можно составлять иск и обращаться в суд. После вынесения судебного решения у застройщика будет 10 дней на перечисление средств. Если он не выполняет это требование, необходимо получить в суде исполнительный лист и передать его приставам.

Может ли застройщик расторгнуть ДДУ?

Поводом для одностороннего расторжения договора строительной компанией может послужить несоблюдение дольщиком финансовых обязательств. Если дольщик трижды нарушил срок оплаты или не платил более двух месяцев подряд, застройщик имеет право одностороннего расторжения. Первым делом он отправляет дольщику предупреждение с требованием срочно погасить задолженность.

У дольщика будет 30 дней для оплаты, после чего застройщик может инициировать процесс расторжения ДДУ. После этого он обязуется вернуть дольщику деньги в течение 10 дней. Если дольщик не сообщил реквизиты для перечисления средств, они зачисляются на депозитный счет нотариуса, дольщик же получает соответствующее уведомление по доступным каналам связи.

Как происходит расторжение ДДУ по решению суда?

Данная процедура возможна в одном из четырех случаев:

Каждый из перечисленных случаев дает дольщику право обращаться в суд с требование расторжения договора и возврата всей оплаченной суммы, а также денежной компенсации.

Для подачи заявления на расторжение ДДУ нужно собрать следующий пакет документов:

  1. копия договора;
  2. доказательства формального основания для подачи иска;
  3. расчетные документы, аргументирующие объем финансовых претензий к застройщику;
  4. нотариально заверенная доверенность (если от имени истца выступает представитель);
  5. прочие документы, которые сам истец считает важными для дела.

Если суд выносит решение в пользу истца, застройщик обязан перечислить ему требуемую сумму в 10-дневный срок. Если перевод не поступил, дело передается приставам. Застройщик обычно не заинтересован в судебном разбирательстве, поскольку на него возлагаются дополнительные финансовые обязательства. Поэтому для него предпочтителен вариант с соглашением сторон.

Можно ли расторгнуть ДДУ при наличии ипотеки?

Да, расторжение возможно. Если застройщик не идет на соглашение, необходимо составить и отправить ему заказным письмом уведомление. К нему следует приложить письменный расчет с учетом процентов за пользование средствами, а также реквизиты счета для перевода денег.

После этого следует стандартная процедура расторжения, а дальнейшие действия, связанные с ипотекой, определяются ипотечным договором. Обычно там указывается, что заемщик должен вернуть банку ипотечные средства.

Можно ли получить неустойку по ДДУ?

Дольщик может претендовать на выплату неустойки в следующих ситуациях:

Неустойка при одностороннем расторжении рассчитывается с момента перечисления средств дольщиком. При несвоевременной передаче жилья неустойка начинает начисляться с первого дня просрочки. Если строительная компания срывает срок устранения недостатков, неустойка также начинает начисляться с первого дня после оговоренной даты.

Как оформляется собственность по ДДУ?

Дольщик может произвести оформление квартиры только после того, как здание будет введено в эксплуатацию и поставлено на кадастровый учет. Для регистрации потребуются следующие документы:

Также необходимо уплатить госпошлину в размере 200 рублей, о чем должна быть предоставлена квитанция. Собранный пакет документов необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ. Примерно через месяц можно будет получить регистрационное свидетельство.

Можно ли продать жилье, приобретенное по ДДУ?

До сдачи новостройки продать квартиру, приобретенную по ДДУ, можно путем уступки прав требования. Такая сделка не будет считаться сделкой с недвижимостью, поскольку квартира еще фактически не существует и не является материальной собственностью. Поэтому объектом продажи становится право требования данной квартиры у строительной компании.

При переуступке прав покупатель приобретает все права и обязанности дольщика. Если стоимость приобретаемого объекта выплачена дольщиком не полностью, остаток задолженности на тех же условиях должен выплатить новый приобретатель. В данном случае переуступка может быть произведена только с согласия строительной компании (которая может попросить за согласие некоторый процент от стоимости сделки).

Если дольщик уже выплатил всю стоимость квартиры, договор переуступки можно заключить без согласия застройщика (но стороны обязаны уведомить его и засвидетельствовать факт уведомления юридически). После заключения договора покупателю передается полный пакет документов по ДДУ. Договор переуступки также необходимо регистрировать в Росреестре.

Почему долевое участие такое выгодное?

Данный вариант приобретения жилья позволяет сэкономить до 30% цены готовой недвижимости. Это весомый фактор, особенно с учетом того, что современные технологии позволяют возводить новостройки достаточно быстро, поэтому ждать приходится не так долго. Почему же тогда сохраняется такая разница в цене? Есть 3 основных причины:

  1. Застройщик фактически кредитуется у дольщиков, поэтому существенная скидка является чем-то вроде процентов по кредиту, которые строительная фирма выплачивает собственным покупателям;
  2. Дольщик оплачивает квартиру, но получает ее в собственность только через несколько лет. Меньшая цена позволяет склонить чашу сомнений покупателя, чтобы тот согласился подождать;
  3. Всегда существует риск, что проект будет сорван. Риск не столь значителен, но для его поощрения необходима финансовая выгода.

Кто контролирует соблюдение условий ДДУ?

Контролем данной сферы деятельности занимаются специализированные органы. В столице такой контроль осуществляет Москомстройинвест. Государственный орган следит за соблюдением застройщиком соответствующего законодательства, рассматривает жалобы дольщиков, защищает их права и интересы. Также он контролирует, насколько целевым образом строительная компания расходует привлеченные средства.